Налоговый вычет по ипотечным процентам: лимит, правило одного объекта и что будет при рефинансировании

Имущественный вычет при покупке жилья состоит из двух независимых частей, и правила у них разные. Разница между ними определяет, получите вы деньги или нет — особенно если кредит был не на покупку, а под залог уже имеющейся квартиры.

Два разных вычета, которые постоянно путают

Первый — вычет по расходам на приобретение или строительство жилья.

Второй — вычет по процентам, уплаченным по кредиту.

Ключевое слово в норме о процентах — «целевым». Вычет положен по расходам на погашение процентов «по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков…». Никакого «залога» в этой формуле нет: значение имеет цель кредита, а не его обеспечение.

Правило одного объекта

Главное различие между двумя вычетами — в возможности переноса неиспользованного лимита.

По расходам на приобретение остаток переносится: если вы использовали меньше двух миллионов, «остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение» другого жилья.

По процентам — нет.

Практический вывод: если по первой ипотеке вы заявили вычет по процентам и выбрали, скажем, 400 тысяч рублей из трёх миллионов, оставшиеся 2,6 миллиона сгорают. По второй ипотеке вычет по процентам вы уже не получите.

Отсюда стратегия для тех, у кого впереди несколько сделок: по небольшой первой ипотеке иногда разумнее заявить только вычет на покупку и не трогать вычет по процентам, приберегая его для крупного кредита. Решение индивидуальное и зависит от сумм — но принимать его нужно до подачи, а не после.

Есть и общее правило переноса во времени: если вычеты не могут быть использованы полностью в одном налоговом периоде, «их остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного их использования». То есть возвращать налог можно годами, пока не выберете лимит.

Рефинансирование: вычет сохраняется, но с условиями

Это одна из немногих ситуаций, где закон прямо предусмотрел преемственность.

Из формулировки следуют три условия, и все три обязательны:

• Новый кредит получен от банка — либо от организации, работающей по правительственной программе помощи заёмщикам в сложной финансовой ситуации.
• Цель нового кредита прямо названа рефинансированием (перекредитованием) прежнего кредита. Формулировка в договоре имеет решающее значение.
• Первичный кредит был целевым — на строительство или приобретение конкретного жилья либо земельного участка на территории России.

Если хоть одно звено рвётся, право на вычет по процентам по новому кредиту не возникает. Поэтому при рефинансировании ипотеки формулировку цели в новом договоре стоит проверить до подписания — исправить её потом невозможно.

Перезалог и нецелевой кредит: вычета не будет

Здесь ответ короткий и неприятный: нет.

Кредит под залог имеющейся квартиры на любые цели — нецелевой. Так устроен и кредит под залог квартиры. Даже если деньги фактически пошли на покупку другого жилья, в договоре цель не указана, и условие «целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на… приобретение» не выполняется. То же касается перезалога недвижимости: это новый кредит под обеспечение, а не рефинансирование целевого ипотечного кредита.

Залог сам по себе цели кредита не создаёт — это обеспечение, а не назначение денег. Отдельно разобран и перезалог ипотечной квартиры. Путаница возникает из-за того, что и там и там фигурирует слово «ипотека»: в законе об ипотеке оно означает залог недвижимости, а в налоговой норме речь идёт о цели кредита.

Что из этого следует практически: если вы планируете покупку жилья в кредит и рассчитываете на вычет по процентам, берите целевой кредит на приобретение, а не нецелевой под залог. Разница в ставке может оказаться меньше, чем потерянный вычет. Условия по целевым программам — в разделе ипотеки.

Сколько вернут и при чём тут прогрессивная шкала

Механика простая: вычет уменьшает налоговую базу, а не сам налог. Возврат — это разница между налогом, который был бы исчислен без вычета, и налогом с учётом вычета.

При ставке 13% предельные суммы возврата выглядят так: по расходам на приобретение — до 260 тысяч рублей (2 млн × 13%), по процентам — до 390 тысяч рублей (3 млн × 13%). Эти цифры знают все, и до 2025 года они были окончательными.

С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ: чем выше годовой доход, тем выше ставка на соответствующую его часть — от 13% на доходы до 2,4 миллиона рублей в год и до 22% на самые высокие доходы. Поскольку вычет уменьшает налоговую базу, он «срезает» верхние ступени первыми. Для заёмщика с высоким доходом это означает, что фактический возврат может оказаться больше привычных 390 тысяч рублей — расчёт будет вестись по той ставке, которая применялась бы к выведенной из-под налога части дохода.

Для большинства заёмщиков с доходом до 2,4 миллиона рублей в год ничего не изменилось: возврат считается по ставке 13%, лимиты прежние. Сами лимиты — 2 и 3 миллиона — не индексировались с 2014 года и в 2024–2026 годах не менялись.

Как получить: упрощённый порядок и через работодателя

• Упрощённый порядок. Вычет по процентам входит в перечень вычетов, которые могут быть предоставлены в упрощённом порядке — по сведениям, поступившим от банков, без декларации. Заявление формируется и представляется через личный кабинет налогоплательщика; вычеты предоставляются не более чем за три года, предшествующих году подачи заявления.
• Через работодателя. «Имущественные налоговые вычеты… могут быть предоставлены налогоплательщику до окончания налогового периода на основании его обращения с письменным заявлением к работодателю… при условии представления налоговым органом налоговому агенту подтверждения права налогоплательщика на получение имущественных налоговых вычетов». Налоговый орган рассматривает заявление в срок не более тридцати календарных дней и сам направляет подтверждение работодателю — после этого НДФЛ с зарплаты не удерживается, пока вычет не будет выбран.
• Через декларацию. Классический путь: 3-НДФЛ по итогам года. Нужен, когда сведений от банка в налоговой нет или когда вычет заявляется за прошлые периоды.

Документы для вычета по процентам названы прямо в норме: подтверждающие право на вычет, договор займа (кредита) и документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств в погашение процентов. На практике последнее — это справка банка об уплаченных процентах за год.

Ошибки, которые стоят денег

• Заявить вычет по процентам по первой маленькой ипотеке. Правило одного объекта не даст использовать остаток на следующей квартире.
• Не проверить формулировку цели при рефинансировании. Если в договоре не написано, что кредит выдан в целях рефинансирования конкретного ипотечного кредита, право на вычет по процентам теряется.
• Рассчитывать на вычет по нецелевому кредиту под залог. Его не будет, сколько бы процентов вы ни заплатили.
• Забыть, что остаток переносится во времени. Если дохода за год не хватило, вычет не сгорает: остаток переносится на последующие периоды до полного использования.
• Путать вычет с возвратом. Три миллиона — это сумма вычета, а не сумма, которую вернут. Возврат — это налог с этой суммы.

И общее замечание: налоговая часть сделки почти всегда считается хуже, чем ставка. Как устроены налоги при залоговых сделках в целом, разобрано в статье про налоги при кредите под залог недвижимости.