Дом и земельный участок закладываются только вместе: почему нельзя иначе

Загородный объект — это почти всегда два объекта недвижимости: земельный участок и дом на нём. У каждого свой кадастровый номер, своя запись в ЕГРН, своя стоимость. Но распорядиться ими по отдельности закон не позволяет, и залога это касается в первую очередь.

Принцип единства судьбы: откуда всё растёт

Это один из базовых принципов земельного права, и из него выводится прямой запрет разъединять объект и землю при сделках.

Логика простая: если бы дом и земля могли разойтись по разным собственникам произвольно, возникали бы объекты, которыми невозможно пользоваться. Дом без права на землю под ним — тупик и для владельца, и для будущего покупателя на торгах.

Как это работает в залоге: две нормы навстречу друг другу

Закон об ипотеке решает задачу с двух сторон. Первая норма запрещает закладывать здание отдельно.

Обратите внимание на слова «по тому же договору» — недостаточно заложить дом одним договором, а участок другим, пусть даже в тот же день и тому же кредитору.

Вторая норма работает в обратную сторону: заложили землю — залог автоматически накрыл всё, что на ней стоит.

Здесь важна деталь, которую пропускают многие публикации: в прежней редакции эта норма начиналась словами «если договором об ипотеке не предусмотрено иное» — то есть стороны могли договориться о другом. С 2011 года оговорки нет, правило стало безусловным. Заложить голый участок, оставив дом свободным от залога, нельзя даже по обоюдному согласию сторон.

Практический вывод: оценивается и уходит в залог весь комплекс целиком, а сумма займа считается от стоимости комплекса. Это, кстати, работает в плюс заёмщику — залоговая масса больше. Условия по таким объектам смотрите на страницах кредита под залог дома и кредита под залог участка.

Если земля не в собственности, а в аренде

Ситуация обычная для многих посёлков: дом принадлежит человеку, а участок под ним арендован. Закон предусмотрел и это.

То есть в залог уходит не сама земля, а право аренды на неё. На практике это усложняет сделку: кредитор смотрит на срок аренды, на условия договора и на то, что будет с правом при обращении взыскания. Короткий остаток срока аренды — частая причина отказа, и не единственная: другие типовые основания разобраны в статье о причинах отказа в залоговом кредите.

Отдельно закон оговаривает право постоянного пользования участком: на него залог не распространяется, но покупатель здания на торгах приобретает право пользования землёй на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник.

Самострой и незарегистрированный дом

Самая частая проблема загородных объектов: дом построен, в нём живут, а юридически его нет.

Заложить самовольную постройку невозможно: залог — это распоряжение имуществом, а права собственности на самострой не возникает. Самовольной, согласно пункту 1 той же статьи, признаётся постройка на земельном участке, «не предоставленном в установленном порядке», или на участке, «разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта», либо возведённая без необходимых согласований и разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм.

Отдельно стоит различать самострой и просто незарегистрированный дом. Второй случай мягче: постройка законна, но права на неё не зарегистрированы. В залог она всё равно не пойдёт, потому что заложить можно только недвижимость, «права на которую зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав» (пункт 1 статьи 5 закона об ипотеке). Отдельной нормы «дом должен стоять на кадастровом учёте» не существует — требование выводится из связки: право регистрируется одновременно с постановкой объекта на кадастровый учёт.

Разница между двумя ситуациями принципиальна по последствиям: незарегистрированный законный дом оформляется, самострой в общем случае подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.

Дачная амнистия: как оформить дом упрощённо

Если дом построен законно, но не оформлен, работает упрощённый порядок.

Практически это означает: кадастровый инженер готовит технический план, вы подаёте его вместе с документом на землю — и дом появляется в ЕГРН. Уведомления о начале и окончании строительства в этом порядке не требуются. Срок действия упрощённого порядка — до 1 марта 2031 года, и он несколько раз продлевался.

Только после регистрации права на дом объект становится залогоспособным. Планируя заём под загородную недвижимость, закладывайте время на это оформление — оно занимает недели, а не дни.

Часть участка, доли и недострой

• Часть участка заложить нельзя. Прямого запрета одной фразой в законе нет, но он складывается из двух норм: часть неделимой вещи не может быть самостоятельным предметом ипотеки, и не допускается ипотека части участка площадью меньше минимального размера, установленного региональными и местными нормативными актами. Вывод: сначала раздел и постановка на кадастровый учёт, только потом залог.
• Доля в общей собственности на землю. Закон требует, чтобы при общей долевой или совместной собственности ипотека устанавливалась «только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности».
• Незавершённое строительство заложить можно. Правила закона об ипотеке применяются к залогу незавершённого строительством недвижимого имущества, возводимого на участке в соответствии с требованиями законодательства, — при условии соблюдения того же правила о единстве с землёй.
• Достроили — залог не исчезает. Если обеспечением служил недострой, то по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Что проверить до подачи заявки

• Закажите выписки на оба объекта. Отдельно на дом, отдельно на участок. Сверьте собственника: если дом и земля записаны на разных людей, это отдельная задача, которую нужно решать до сделки.
• Посмотрите вид разрешённого использования участка. Жилой дом на земле, где строительство не допускается, — это самострой независимо от того, сколько лет он стоит.
• Сверьте площадь дома в ЕГРН с фактической. Пристройки и мансарды, не отражённые в реестре, всплывают при оценке и срывают сделку.
• Проверьте границы участка. Отсутствие межевания и споры с соседями кредиторы воспринимают как риск и часто отказывают.
• Уточните статус права на землю. Собственность, аренда или постоянное пользование — от этого зависит и сама возможность залога, и его конструкция.
• Заложите время на оформление. Если дом не зарегистрирован, сначала технический план и регистрация, и только потом заявка. Что именно будет в договоре и в закладной, разобрано в статье про закладную.

Отдельная категория — таунхаусы и блокированная застройка: там к вопросу о земле добавляется вопрос о статусе самого объекта. Условия по ним смотрите на странице кредита под залог таунхауса.