Обременение в ЕГРН: что оно запрещает на самом деле и как его снять

Когда квартира становится залогом, в государственном реестре появляется запись. С этого момента у собственника появляется набор ограничений, и почти все объяснения в интернете сваливают их в одну кучу. Между тем ограничения приходят из двух совершенно разных источников: часть установлена законом и действует всегда, часть прописана в вашем конкретном договоре и у другого кредитора может выглядеть иначе.

Разница практическая. То, что запрещено законом, обсуждать бесполезно. То, что запрещено договором, обсуждается до подписания, а иногда и после.

Что такое обременение и как оно называется в документах

Точное название, под которым запись живёт в Едином государственном реестре недвижимости, звучит как «ограничение прав и обременение объекта недвижимости», а вид обременения указывается как «ипотека». Это касается любого залога недвижимости, а не только покупки квартиры в кредит: слово «ипотека» здесь означает залог как таковой.

Запись появляется не в момент подписания договора, а в момент регистрации. До этого залога юридически нет. Поэтому дата в реестре и дата на договоре обычно не совпадают.

Собственником вы остаётесь. Обременение не передаёт кредитору право собственности и не даёт ему распоряжаться вашим объектом. Оно даёт другое: право получить удовлетворение из стоимости объекта, если обязательство не будет исполнено.

Как проверить, есть ли обременение

Самый быстрый способ ничего не стоит: на сайте Росреестра есть справочный сервис по объектам недвижимости, который показывает номер регистрационной записи об обременении и дату его регистрации. Если отметки нет, значит обременение либо не зарегистрировано, либо уже снято.

Более полную картину даёт выписка из ЕГРН. Собственник может получить сведения о своей недвижимости через личный кабинет на Госуслугах, а платные выписки заказываются через Госуслуги, сайт Росреестра или МФЦ. Тарифы на выписки за последние годы менялись несколько раз, поэтому актуальную стоимость смотрите непосредственно на сайте Росреестра, а не в статьях.

Если впереди новая залоговая сделка, выписка окажется лишь одной строкой в смете. Полный состав затрат — оценка, нотариус, регистрация, страхование — разобран отдельно: расходы по сделке под залог недвижимости.

Что видит посторонний человек

С 1 марта 2023 года персональные данные собственника закрыты: в выписке, которую заказал кто-то другой, вместо вашей фамилии стоит «Физическое лицо». А вот сам факт обременения, его вид, дату и номер записи посторонний увидит.

Если данные нужно открыть, например при продаже, собственник подаёт отдельное заявление по статье 36.3 закона о регистрации недвижимости, и запись о таком согласии вносится не более чем за три рабочих дня.

Что запрещает закон, а что ваш договор

Вот та самая развилка, ради которой написана статья. Слева то, что закон разрешает вам всегда, и никакой договор это не отменит. Справа то, что требует согласия кредитора.

А что с пропиской и перепланировкой

Здесь важно сказать честно, потому что в интернете по этим двум вопросам больше всего выдумок. В законе об ипотеке нет ни одной нормы о регистрации по месту жительства. И отдельной нормы «перепланировка только с согласия банка» в нём тоже нет.

Ограничения по этим двум вопросам, если они у вас есть, содержатся в кредитном договоре, а не в законе. Из закона следует лишь общее требование не ухудшать состояние объекта и не снижать его стоимость сверх нормального износа. Перепланировка при этом в любом случае согласуется в обычном порядке, установленном жилищным законодательством, независимо от залога.

Что из этого следует практически: прежде чем спорить с кредитором или наоборот заранее сдаваться, откройте свой договор и найдите раздел об обязанностях заёмщика. Ответ там, а не в законе.

Можно ли заложить объект второй раз

Закон такую конструкцию допускает и называет её последующей ипотекой. Очерёдность требований определяется по датам регистрации: первый кредитор получает удовлетворение раньше второго.

На практике запрет на последующий залог включают в договор почти всегда, а по ипотечным кредитам к тому же часто выдаётся закладная. Поэтому прямой путь обычно закрыт.

Когда деньги всё-таки нужны, а объект уже заложен, применяют другую схему: новый кредитор гасит текущий долг, запись о старом залоге погашается, регистрируется новый залог в его пользу, а разница между одобренной суммой и погашенным долгом выдаётся вам. Это называется перезалогом. Механика, сроки и риски разобраны на отдельной странице: перезалог недвижимости, а частный случай, когда объект в ипотеке у банка, здесь: перезалог ипотечной квартиры. Если объект свободен от обременения, работает обычный кредит под залог квартиры, а рассчитать примерную сумму можно в калькуляторе: он считает от стоимости объекта и сразу показывает разницу между банком, кооперативом и частным инвестором.

Как снимается обременение

Погашение регистрационной записи об ипотеке регулируется статьёй 25 закона об ипотеке. Порядок зависит от того, выдавалась ли закладная.

1. Обязательство исполнено полностью. Возьмите у кредитора документ, подтверждающий отсутствие задолженности. Он пригодится и для реестра, и на будущее.
2. Определяется, кто подаёт заявление. Если закладная не выдавалась, это совместное заявление залогодателя и залогодержателя либо заявление одного залогодержателя. Если закладная есть, потребуется она сама с отметкой об исполнении либо заявление её законного владельца.
3. Заявление поступает в орган регистрации. Здесь начинается отсчёт срока. При электронной закладной кредитор обычно направляет сведения сам, и участие заёмщика не требуется.
4. Запись погашается в течение трёх рабочих дней. Это норма пункта 1 статьи 25. Государственная пошлина за погашение записи не взимается.
5. Проверьте результат. Через справочный сервис Росреестра или выпиской. Не считайте задачу закрытой, пока не увидели, что отметки об обременении нет.

Обратите внимание на распространённую ошибку в ожиданиях. Три рабочих дня отсчитываются не от даты последнего платежа, а от даты поступления заявления. Всё, что происходит до этого, сроками закона об ипотеке не регулируется, и именно там возникают задержки, на которые жалуются люди.

Про электронную закладную

Если закладная электронная, она хранится в депозитарии, а не у вас на руках. Депозитарий обязан хранить её копию и сведения об изменениях десять лет. Практическое следствие простое: при электронной закладной от заёмщика обычно ничего не требуется, при бумажной чаще приходится участвовать самому.

Если кредитор молчит, ликвидирован или ошибся

• Кредитор уклоняется от подачи заявления. Вопрос решается через суд. Решение суда о прекращении ипотеки само по себе является основанием для погашения записи, по той же статье 25.
• Организация ликвидирована. Для этого есть отдельная норма, статья 25.1 закона об ипотеке: запись погашается по заявлению залогодателя с приложением выписки из реестра юридических лиц о ликвидации.
• В реестре техническая ошибка. Описка, опечатка, арифметическая ошибка исправляются за три рабочих дня, реестровая ошибка за пять. Это статья 61 закона о регистрации недвижимости. Если исправление влечёт прекращение или переход права, потребуется суд.
• Снялось не всё. Частая ситуация с домом и участком: запись по дому погашена, по земле осталась. Проверяйте каждый объект отдельно, у них разные кадастровые номера.

Отдельно: право продать заложенное жильё самостоятельно

Об этой возможности знают немногие, а она может сэкономить значительные деньги. С 2024 года в законе об ипотеке появилась статья 37.1: должник-физическое лицо вправе подать залогодержателю заявление о самостоятельной реализации заложенного жилого помещения. Кредитор обязан ответить в течение десяти рабочих дней и указать минимальную цену продажи, а на время процедуры обращение взыскания не допускается. Срок реализации составляет четыре месяца.

Смысл в том, что продажа собственником почти всегда даёт цену выше, чем принудительная реализация с торгов. Если ситуация зашла далеко, эту норму стоит держать в виду: как она работает по шагам, разобрано в статье про продажу заложенной квартиры.