Расходы по сделке под залог недвижимости

Страхование предмета залога — да, по умолчанию. Пункт 2 статьи 31 закона 102-ФЗ обязывает залогодателя страховать заложенное имущество за свой счёт от утраты и повреждения. Но обязанность действует «при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий», то есть договором её можно изменить. Риски ограничены утратой и повреждением: отделка, ответственность перед соседями и домашнее имущество — это уже отдельная услуга.

Страхование жизни — нет. Нормы, обязывающей страховать жизнь при залоге недвижимости, не существует. Более того, часть 2 статьи 7 закона 353-ФЗ прямо запрещает кредитору проставлять за заёмщика отметки о согласии на дополнительные услуги. Отказ при этом законно влияет на ставку: в договоре может быть две ставки, со страхованием и без.

Титульное страхование — нет. Это добровольная услуга, она защищает от утраты права собственности по решению суда. Смысл в ней есть на вторичном жилье со сложной историей: наследство, приватизация, материнский капитал, несколько переходов права за короткий срок.

Нотариус — только в трёх случаях. По пункту 1 статьи 10 закона 102-ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме и регистрируется, нотариального удостоверения по общему правилу не требуется. Оно обязательно при залоге доли в праве общей собственности, при сделках с имуществом несовершеннолетних и подопечных, а также если нотариальную форму выбрали сами стороны. Из правила о долях есть исключения — часть 1.1 статьи 42 закона 218-ФЗ: нотариус не нужен, если договор об ипотеке доли заключается с кредитной организацией, и если все сособственники закладывают свои доли одной сделкой.

Отчёт оценщика — требование кредитора, а не закона. Пункт 3 статьи 9 закона 102-ФЗ требует, чтобы оценка предмета ипотеки была указана в договоре по соглашению сторон. Отчёт независимого оценщика нужен кредитору для собственного решения. Требования к самому оценщику закон задаёт исчерпывающе: членство в саморегулируемой организации, страхование ответственности, квалификационный аттестат.

Список аккредитованных оценщиков — внутренняя процедура банка. Института аккредитации оценщиков в законе нет. При этом дополнительные платные услуги включаются в договор только при письменном согласии заёмщика, выраженном в заявлении о предоставлении кредита, — часть 2 статьи 7 закона 353-ФЗ.

Комиссия за выдачу и за операции по счёту. Часть 17 статьи 5 закона 353-ФЗ: операции по счёту, открытому для обслуживания кредита, включая открытие счёта, выдачу и зачисление денег, кредитор осуществляет бесплатно.

Плата за то, что кредитор обязан делать сам. Часть 19 статьи 5 того же закона не допускает вознаграждение за исполнение обязанностей, возложенных на кредитора нормативными актами, и за услуги, оказывая которые он действует исключительно в собственных интересах. Ту же логику Президиум Высшего Арбитражного Суда закрепил в информационном письме № 147 от 13.09.2011: комиссии за стандартные действия, без которых банк не мог бы заключить и исполнить договор, ничтожны, а уплаченные суммы подлежат возврату. Важная оговорка: периодические комиссии, размер которых считается от остатка задолженности, тот же суд отнёс к плате за кредит — они действительны и возврату не подлежат.

Штраф за досрочное погашение. Платы за само досрочное погашение закон не предусматривает. По пункту 2 статьи 810 ГК РФ заёмщик-гражданин вправе вернуть заём, взятый на личные нужды, досрочно полностью или частями, уведомив кредитора не менее чем за тридцать дней; договором этот срок может быть сокращён. Проценты начисляются включительно до дня возврата — пункт 6 статьи 809 ГК РФ. Именно эти нормы работают по кредитам под залог недвижимости: закон 353-ФЗ к кредитам, обеспеченным ипотекой, по общему правилу не применяется — часть 2 статьи 1.

Пошлина за снятие обременения. Погашение регистрационной записи об ипотеке государственной пошлиной не облагается — подпункт 6 пункта 3 статьи 333.35 Налогового кодекса. Запись погашается в течение трёх рабочих дней после подачи заявления.

Предоплата брокеру. Наше вознаграждение возникает только после того, как деньги выданы. Просьба заплатить «за подачу заявок», «за одобрение» или «за проверку объекта» до выдачи — повод прекратить разговор с любым посредником.

Период охлаждения не работает. Тридцатидневный срок возврата страховой премии по части 11 статьи 11 закона 353-ФЗ действует только по договорам с кредиторами, которых этот закон охватывает. По займу от частного инвестора его нет.

Возврата части премии при досрочном погашении тоже нет. Часть 12 статьи 11 закона 353-ФЗ к таким займам не применяется. Если страховка оформлялась, вернуть неиспользованную часть можно только на условиях самого договора страхования.

Зато меньше обязательных услуг. Частный инвестор обычно не требует ни отчёта аккредитованного оценщика, ни полиса, ни повышенной ставки за отказ от страхования: решение принимается по объекту. Это следствие условий договора, а не льготы закона — статья 31 закона 102-ФЗ применяется к любой ипотеке.

Но нотариус, скорее всего, понадобится. Исключений в части 1.1 статьи 42 закона 218-ФЗ несколько, и небанковскому кредитору подходят не все. Без нотариуса можно, если все сособственники закладывают свои доли одной сделкой. Если же закладывается одна доля, заём у инвестора или кооператива удостоверяется нотариально.

Вывод, который стоит сделать до сделки. Заём вне банка обычно быстрее и требует меньше документов, но и защищён слабее. Читать договор здесь нужно внимательнее, потому что почти всё регулируется им, а не законом.

Судебные издержки ложатся на должника. Пункт 1 статьи 3 закона 102-ФЗ прямо относит к обеспеченным ипотекой требованиям возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания, а также расходов по реализации заложенного имущества.

Исполнительский сбор. Если решение суда не исполнено в срок для добровольного исполнения, судебный пристав налагает исполнительский сбор — статья 112 закона 229-ФЗ. Он рассчитывается от взыскиваемой суммы и уходит в федеральный бюджет, то есть к долгу перед кредитором не имеет отношения и просто увеличивает общую сумму.

Реализация с торгов. По пункту 1 статьи 56 закона 102-ФЗ заложенное имущество, на которое обращено взыскание в судебном порядке, продаётся с публичных торгов. Цена на торгах, как правило, ниже рыночной, а расходы на организацию продажи тоже относятся на должника.

Порог, ниже которого взыскание не допускается. Пункт 1 статьи 54.1 закона 102-ФЗ не позволяет обратить взыскание, если нарушение крайне незначительно и требования явно несоразмерны стоимости объекта. Это не жёсткое правило, а презумпция: пока не доказано иное, нарушение считается крайне незначительным, если одновременно долг менее пяти процентов стоимости предмета ипотеки и просрочка менее трёх месяцев. Кредитор вправе эту презумпцию опровергнуть. Кроме того, пункт 5 той же статьи разрешает взыскание при систематическом нарушении сроков платежей — более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка невелика.

От 3% и только по факту выдачи. Вознаграждение возникает после того, как деньги получены. Итоговый процент зависит от сложности сделки и называется до подписания договора.

Разбор ситуации бесплатный. Мы смотрим объект и документы, оцениваем реалистичность сделки и говорим прямо, если сделка не проходит. За это денег не берём.

Сумма на руки будет меньше расчётной. Кроме нашего вознаграждения из полученных денег уйдут страхование, оценка и, если он нужен, нотариус. Поэтому мы не обещаем конкретную сумму на руки: её видно только после разбора вашего случая.

Хотите посчитать сумму и платёж. Это делает калькулятор кредита под залог.

Ещё не выбрали объект для залога. Все программы раздела: кредит под залог имущества.

Объект уже в залоге. Тогда речь о смене кредитора: перезалог недвижимости.

Закладываете долю. Там свои правила по нотариусу: кредит под залог доли в квартире.

Несколько кредитов и карт. Один платёж вместо пяти: объединение кредитов.