Почему отказывают в залоговом кредите: что запрещает закон, а что — сам кредитор

«У вас перепланировка — не подходит». «Дом старый — не берём». «Ребёнок прописан — нужна опека». Всё это звучит одинаково: как приговор закона. На самом деле часть таких фраз опирается на норму, а часть — на внутреннюю инструкцию конкретного кредитора. Разница практическая: норму обойти нельзя никому, а политику одного кредитора другой кредитор может не разделять.

Две разные причины отказа

Отказы делятся на два класса, и их полезно различать с первой минуты.

Дальше разберём и то и другое, начиная с того, что действительно записано в законе.

Что заложить нельзя по закону

Перечень короче, чем принято думать, и почти весь он живёт в законе об ипотеке.

• Права на объект не зарегистрированы. Предметом ипотеки может быть недвижимость, права на которую зарегистрированы в установленном порядке. Нет записи в реестре — нет предмета залога.
• Неделимая вещь как часть объекта. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения назначения, не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
• Имущество, изъятое из оборота, имущество, на которое по федеральному закону нельзя обратить взыскание, а также то, что подлежит обязательной приватизации либо приватизация чего запрещена.
• Общая совместная собственность без согласия всех. Здесь согласие обязательно и обязательно письменное.
• Земельные участки в государственной или муниципальной собственности — за узким исключением, установленным самим законом.
• Часть земельного участка меньше минимального размера, установленного региональными и местными нормативными актами.
• Невыделенная в натуре доля в праве на земельный участок. Для земли действует специальное правило, и оно строже общего.

И общий принцип, который объясняет половину историй с опекой и супругами:

Дом без земли: стоп-фактор номер один

Самая частая и самая обидная причина отказа по загородной недвижимости. И это именно закон, а не осторожность кредитора.

Обратите внимание на слово «только». В действующей редакции нормы нет вариантов вроде «либо части участка» или «либо доли в праве на участок» — их иногда цитируют по старым статьям в интернете, и это ошибка.

Если участок у вас в аренде, ситуация решаемая: при ипотеке строения заложенным считается право аренды участка, и отдельного условия в договоре для этого не требуется. А вот право постоянного бессрочного пользования залогом не охватывается вовсе.

Практический вывод для залога дома: сначала земля, потом деньги. Дом, у которого право на участок не оформлено, в залог не пойдёт ни в одном месте. То же касается залога участка, если он не выделен в натуре.

Доли: где норму понимают наоборот

Здесь самое частое расхождение между тем, что говорит закон, и тем, что говорят в отделении.

То есть требование «принесите согласие всех сособственников» на залог доли — не требование закона. У кредитора есть свой мотив: та же статья отсылает к правилам о преимущественном праве покупки при обращении взыскания на долю, и продать такую долю сложнее. Но это его риск, а не запрет.

Второй момент, на котором теряют время и деньги, — нотариус. Договоры ипотеки долей по общему правилу удостоверяются нотариально, но из этого правила есть шесть исключений. Два из них встречаются постоянно:

• все участники долевой собственности закладывают свои доли одной сделкой — нотариус не нужен;
• договор об ипотеке доли заключается с кредитной организацией — нотариус тоже не нужен.

Важная тонкость второго исключения: оно сформулировано именно про кредитные организации, то есть про банки. На микрофинансовые организации, кооперативы и частных займодавцев оно не распространяется — там нотариальная форма обязательна, и это отдельная статья расходов. Подробнее про сам продукт — на странице залога доли в квартире.

Дети и опека: когда согласие нужно, а когда нет

Тема, где ошибаются чаще всего — причём в обе стороны.

Отдельно стоит знать: закон прямо разрешает органам опеки давать согласие на передачу в ипотеку жилья, где проживают подопечные, если их права при этом не затрагиваются. Решение — письменное, не позднее тридцати дней с даты подачи заявления, и его можно оспорить в суде. То есть отказ опеки — не всегда финал.

Единственное жильё: миф о неприкосновенности

Убеждение «единственную квартиру забрать не могут» живёт прочно, и в общем случае оно верно. Но у нормы есть встроенное исключение, и оно про залог.

Две вещи, которые здесь важно понять правильно.

Первое: иммунитет снимается самим фактом ипотеки. В норме нет привязки к тому, целевой был кредит или нет. Заложили имеющуюся квартиру под потребительские нужды — защита единственного жилья на неё больше не распространяется.

Второе: оговорка двойная. Нужно не только чтобы жильё было предметом ипотеки, но и чтобы взыскание было допустимо по законодательству об ипотеке — а там действуют собственные ограничения по незначительности нарушения и соразмерности. Поэтому фраза «заложенное единственное жильё забирают всегда» тоже неверна.

Что запрещает не закон, а кредитор

А теперь список, который стоит держать в голове, когда вам называют причину отказа. Все эти основания не имеют под собой нормы права.

• Неузаконенная перепланировка. Ни одна норма не запрещает закладывать такую квартиру и не запрещает регистрировать ипотеку. Мотив кредитора реальный: при неустранённой самовольной перепланировке суд по иску органа согласования может принять решение о продаже помещения с публичных торгов, а данные ЕГРН расходятся с фактом, и оценка становится ненадёжной.
• Аварийный дом, дом под снос или реконструкцию. Прямого запрета на залог в законе нет. Мотив: такое жильё может быть изъято с заменой на денежное возмещение, размер которого кредитор не контролирует, а тот, кто купил квартиру уже после признания дома аварийным, вправе рассчитывать только на выплату, но не на другое жильё.
• Согласие всех сособственников на залог доли. Прямо противоречит норме, разрешающей заложить долю без согласия остальных.
• Справка из опеки, когда ребёнок только прописан и не является собственником. Законом не требуется.
• Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, видеофиксация подписания. Для залога законом не предусмотрены. Мотив серьёзный: сделку можно оспорить, если гражданин в момент её совершения не понимал значения своих действий, и по основному составу этой нормы добросовестность второй стороны от последствий не защищает.
• Возраст, этаж, год постройки, износ дома, материал перекрытий, минимальная площадь, размер доли, «не берём комнаты и апартаменты». Всё это залоговая политика и скоринг. Нормативных оснований нет.

Практический смысл различения простой. Если причина отказа из первого списка — надо менять объект или документы. Если из второго — имеет смысл искать другого кредитора, и залоговые программы у разных кредиторов действительно различаются сильно. Отдельно описана и стоимость услуг кредитного брокера. Отдельная история — запрет регистрационных действий из-за долгов у приставов: там сделка не проходит по формальной причине, и порядок действий свой.

Скрытые жильцы: рента и завещательный отказ

Последняя категория, которую почти не обсуждают, но которая убивает сделку тише всего. Есть два основания, по которым человек сохраняет право пользоваться квартирой даже после смены собственника.

• Завещательный отказ. Гражданин, которому по завещанию предоставлено право пользования жильём, пользуется им наравне с собственником. И при последующем переходе права собственности к другому лицу это право сохраняет силу.
• Договор пожизненного содержания с иждивением. Проживающий по такому договору пользуется помещением на тех же условиях, если иное не установлено договором.

Почему это опаснее прочего: регистрация права пользования по завещательному отказу — заявительная. Отказополучатель вправе потребовать её, но не обязан. Значит, в выписке из реестра такого обременения может просто не быть, а право при этом есть. Для кредитора это означает, что после торгов покупатель получит квартиру с проживающим в ней человеком, и залог оказывается неликвидным.

Отсюда практическое правило для собственника: если объект достался по наследству или по ренте, скажите об этом сразу. Это не приговор, но проверять придётся глубже, чем по выписке.