Доверенность на сделку с недвижимостью: когда её примут, а когда нет

По доверенности можно продать квартиру, заложить её, получить деньги и подать документы на регистрацию. Никакой закон этого не запрещает. Проблема в другом: доверенность легко подделать, легко отменить втайне от контрагента и легко использовать шире, чем задумывал собственник. Поэтому и покупателю, и продавцу нужно понимать её механику.

Что такое доверенность и когда нужен нотариус

Для сделок с недвижимостью простой письменной формы недостаточно.

То есть доверенность на продажу или залог квартиры, на подачу документов в Росреестр — только нотариальная. Доверенность, написанная от руки и заверенная работодателем или председателем ТСЖ, для таких действий не годится.

Отдельная деталь: если доверенность выдана нескольким представителям, каждый из них обладает указанными полномочиями самостоятельно, если в доверенности не написано, что они действуют совместно.

Срок и дата: две строки, на которых всё держится

Два практических следствия. Первое: предельного срока доверенности сейчас нет — её можно выдать и на десять лет, ограничение в три года давно отменено. Второе: отсутствие даты совершения делает документ ничтожным целиком, а не «спорным». Это первое, на что нужно смотреть, взяв доверенность в руки.

Отдельно закон оговаривает доверенность, удостоверенную нотариусом для действий за границей: если срок в ней не указан, она сохраняет силу до отмены выдавшим её лицом.

Передоверие: доверенность на доверенность

Что нужно помнить о передоверии:

• Срок производной доверенности не может превышать срок основной.
• Последующее передоверие не допускается, если иное прямо не предусмотрено первоначальной доверенностью или законом.
• С прекращением основной доверенности передоверие теряет силу автоматически.
• Цепочка удлиняет проверку: проверять придётся обе доверенности, а не только ту, что вам показали.

Сделка по передоверию — не повод отказываться от неё автоматически, но повод потратить лишние полчаса на проверку и, по возможности, поговорить с собственником напрямую.

Когда доверенность перестаёт действовать

Оснований семь, и они закрыты перечнем.

Обратите внимание на пункт 5. Смерть собственника прекращает доверенность немедленно — в тот же день, независимо от того, знал ли об этом представитель. Все сделки, совершённые по такой доверенности после смерти, порочны. Это классика мошеннических схем с пожилыми собственниками.

Особый случай — безотзывная доверенность. Она существует, но применяется узко: только «в целях исполнения или обеспечения исполнения обязательства представляемого перед представителем… если такое обязательство связано с осуществлением предпринимательской деятельности». Такая доверенность обязательно нотариальная и должна прямо содержать указание на ограничение возможности отмены. Для обычной бытовой сделки с квартирой безотзывная доверенность не применяется — и если вам её предлагают, это повод насторожиться.

Как её отменяют и как это проверить

Отмена совершается в той же форме, что и выдача, либо в нотариальной форме. Дальше начинается самое важное для контрагента.

Юридический смысл этой конструкции жёсткий: со следующего дня после появления записи вы считаетесь извещённым — независимо от того, знали вы о ней или нет. Не проверили реестр — сами виноваты.

Сведения об отмене нотариально удостоверенных доверенностей и реестр распоряжений об отмене доверенностей ведёт Федеральная нотариальная палата, и доступ к ним предоставляется ежедневно, круглосуточно и бесплатно неограниченному кругу лиц через интернет. Проверка занимает минуту и обязательна в день сделки, а не накануне.

Есть и третий канал: сведения об отмене доверенности, совершённой в простой письменной форме, могут быть опубликованы в официальном издании, где публикуются сведения о банкротстве; в этом случае подпись на заявлении об отмене должна быть нотариально засвидетельствована, а извещёнными все считаются по истечении месяца с публикации.

Риски покупателя и риски собственника

Есть и защитная норма для добросовестного контрагента: «если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников». Но работает она только там, где вы действительно не могли знать, — а при доступном и бесплатном реестре доказать это трудно.

Если полномочий не было вовсе, включается другое правило: «при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку» (пункт 1 статьи 183 ГК РФ). Практически это означает, что квартиру вы не получите, а требовать деньги придётся с того, кто подписал договор.

Что сделать, чтобы не попасть

• Проверьте доверенность в реестре в день сделки. Не накануне и не «на прошлой неделе смотрели». Сведения об отмене становятся обязательными для вас со следующего дня после записи.
• Прочитайте полномочия дословно. Отдельно смотрите: право подписать договор, право получить деньги, право подать документы на регистрацию, право передоверия. Отсутствующее полномочие нельзя «додумать».
• Сверьте дату и срок. Нет даты совершения — документ ничтожен, разговор окончен.
• Свяжитесь с собственником напрямую. Видеозвонок с показом паспорта — минимальная норма, если продавец «в другом городе» и «болеет».
• Рассчитывайтесь безналично или через нотариуса. Передача наличных представителю по доверенности — самый частый способ потерять деньги без следов.
• Как собственник — ограничивайте доверенность. Конкретный объект, конкретная цена, запрет передоверия, короткий срок, без права получать деньги.
• Как собственник — поставьте отметку в ЕГРН. Запись о невозможности регистрации без вашего личного участия делает продажу по чужому заявлению невозможной; как она работает, описано в статье про выписку из ЕГРН.

Отдельная категория риска — сделки, где доверенность просят «на всякий случай» ещё до получения денег. Как устроены такие схемы и чем они заканчиваются, разобрано в статьях про продажу с обратным выкупом и про оспаривание сделки с квартирой. Если сделку ведёт посредник, отдельно смотрите стоимость услуг кредитного брокера.

В сделках под залог мы работаем только с личным участием собственника — это медленнее, но снимает целый класс проблем. Список документов, которые понадобятся, — в разделе документы; полный перечень расходов по сделке — на странице расходов по сделке под залог недвижимости; условия и требования к объекту — на странице кредита под залог квартиры. Кто выдаёт деньги по таким сделкам — в списке банков-партнёров.