Главная / Кредит под залог / Единственное жильё
Кредит под залог единственного жилья
Единственное жильё заложить можно — запрета нет ни в одном законе, условия те же, что для обычной квартиры. Но исполнительский иммунитет статьи 446 ГПК на предмет ипотеки не распространяется. Мы говорим об этом до сделки, а не после.
- Закладывается как обычная квартира
- Ориентир до 70% от стоимости
- Собственником остаётесь вы
- Комиссия от 3% и только по факту выдачи
Бесплатно разберём вашу ситуацию
Перезвоним в течение нескольких минут в рабочее время.
Что важно знать до подписания
Единственное жильё в залог берут. Ни Гражданский кодекс, ни закон об ипотеке этого не запрещают.
Иммунитет статьи 446 ГПК на заложенное жильё не действует — оговорка про предмет ипотеки записана в самой норме, а не выведена из практики.
Право собственности при залоге не переходит к кредитору. В ЕГРН появляется запись об обременении, после погашения долга она снимается.
Банкротство заложенную квартиру не защищает: она включается в конкурсную массу и реализуется.
Защита у заёмщика есть, но другая: взыскание не допускается, если долг меньше 5% стоимости объекта и просрочка меньше трёх месяцев — оба условия одновременно.
Если вместо залога предлагают переоформить квартиру на кого-то с правом обратного выкупа — это не залог. Такую сделку нужно останавливать.
Ориентир по сумме — до 70% от стоимости объекта. Разбор ситуации бесплатный, комиссия от 3% платится только после того, как вы получили деньги.
Что на самом деле говорит закон
Об этом чаще всего пишут неправильно, поэтому приводим норму дословно.
Абзац второй части 1 статьи 446 ГПК РФ. Взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, «за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание». Оговорка сформулирована прямо и толкования не требует: как только жильё стало предметом ипотеки, иммунитет на него не распространяется. Та же оговорка повторена и для земельного участка под таким домом.
Почему исключение вообще существует. Залог нужен для того, чтобы кредитор мог получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Если бы единственное жильё нельзя было реализовать, залог такого жилья не имел бы смысла — а вместе с ним исчезло бы и само кредитование под залог квартиры для людей, у которых другой недвижимости нет.
Что с выселением. Прекращение права пользования по пункту 1 статьи 78 закона об ипотеке закон связывает с целевым характером кредита: деньги брались на покупку, строительство, капитальный ремонт жилья или на погашение прежнего такого кредита. Для нецелевого займа под залог уже имеющейся квартиры эта норма прямо не работает, и вопрос решается сложнее, с учётом обстоятельств дела. Но само взыскание и реализация объекта возможны в обоих случаях, и строить на этой разнице расчёт не стоит.
Разбор нормы целиком — с позицией Конституционного Суда, правилами банкротства и хронологией взыскания — в статье «Единственное жильё и залог: почему статья 446 ГПК не спасает от взыскания».
Это залог, а не продажа
Именно на владельцах единственного жилья чаще всего пробуют схему с переоформлением. Разница простая и проверяется одним вопросом: меняется ли собственник.
Залог
Вы остаётесь собственником. Подписывается договор займа или кредита и договор залога, в ЕГРН вносится запись об обременении. Живёте в квартире, делаете ремонт, регистрируете родственников. После погашения обременение снимается.
Не залог
Вам предлагают подписать договор купли-продажи, дарения или другой документ с переходом права собственности, обещая обратный выкуп. Собственником становится другое лицо. Возврат квартиры зависит от его доброй воли, а не от закона.
Что делать
Останавливать сделку и проверять. Мы разбираем такие предложения бесплатно, даже если работать вы будете не с нами. Никакой добросовестный участник рынка не просит денег вперёд и не гарантирует одобрение — решение принимает кредитор.
Какое жильё подойдёт
Отдельных требований к единственному жилью нет — оно рассматривается как любая другая квартира или дом. Значение имеют только вещи, без которых залог невозможен юридически.
Право собственности зарегистрировано в ЕГРН. Заложить можно только зарегистрированное право: самострой, недострой без кадастрового учёта и объекты без записи в реестре в залог не принимаются в принципе.
Дом не признан аварийным и не включён в программу сноса. Такой объект нельзя оценить и нельзя реализовать, поэтому кредитора на него не найти.
Если закладывается доля — не менее одной трети. Доли меньше трети неликвидны, кредиторы их не берут.
Стоимость объекта — от 3 млн рублей. Верхней границы нет.
Среди собственников нет несовершеннолетних. Сама по себе регистрация детей в квартире залогу не мешает — препятствие возникает, когда ребёнку принадлежит доля, например при использовании материнского капитала с выделением долей. Тогда нужно согласие органов опеки, и круг кредиторов резко сужается.
Собственник дееспособен и не находится под опекой или попечительством.
Прикинуть сумму и платёж можно заранее: калькулятор кредита под залог спрашивает только стоимость и тип объекта.
Что важно учитывать
Риск потери жилья реален. При длительном неисполнении обязательств кредитор вправе обратить взыскание на предмет залога. Для единственного жилья это означает ровно то же, что и для любого другого: торги и реализацию. Оценивайте платёж не по лучшему сценарию, а по худшему.
Порог, ниже которого суд взыскание не обратит. Пункт 1 статьи 54.1 закона об ипотеке: взыскание не допускается, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% стоимости предмета ипотеки и период просрочки — менее трёх месяцев. Условия работают только вместе: просрочка в два месяца при долге свыше 5% стоимости эту защиту уже не даёт.
Систематические просрочки — отдельное основание. При платежах по графику взыскание допускается при нарушении сроков более трёх раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка сама по себе незначительна.
Долг к моменту торгов больше тела кредита. Залог обеспечивает требование в том объёме, какой оно имеет к моменту удовлетворения: проценты, неустойка, убытки и расходы на взыскание и реализацию.
Банкротство не помогает. Заложенная квартира из конкурсной массы не исключается, потому что предмет ипотеки выведен из-под иммунитета статьёй 446 ГПК.
Разберём вашу ситуацию бесплатно
Оставьте телефон. Посмотрим объект и вашу ситуацию, скажем, какой кредитор подойдёт и на какую сумму реально рассчитывать, — а если увидим, что закладывать единственное жильё в вашем случае не стоит, скажем и это. Массовой рассылкой заявок мы не занимаемся: варианты предварительно согласуются с кредиторами, чтобы не собирать вам отказы в кредитной истории. Комиссия от 3% оплачивается только после того, как вы получили деньги.
Бесплатно разберём вашу ситуацию
Перезвоним в течение нескольких минут в рабочее время.
Частые вопросы
Да. Запрета нет ни в Гражданском кодексе, ни в законе об ипотеке. Единственное жильё закладывается на тех же условиях, что и любая другая квартира: право собственности остаётся у вас, в ЕГРН вносится запись об обременении, после погашения она снимается.
Это самое опасное заблуждение в теме. Исполнительский иммунитет по абзацу второму части 1 статьи 446 ГПК РФ действует, пока жильё не является предметом ипотеки. Как только оформлен залог, оговорка в самой норме выводит объект из-под защиты, и взыскание становится возможным.
Нет. Из конкурсной массы исключается имущество, на которое нельзя обратить взыскание по гражданскому процессуальному законодательству, а предмет ипотеки статья 446 ГПК из-под иммунитета выводит. Заложенная квартира включается в массу и реализуется.
Есть, но она не про статус жилья, а про соразмерность нарушения. Суд не обратит взыскание, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% стоимости предмета ипотеки и период просрочки — менее трёх месяцев. Оба условия должны выполняться одновременно.
Нет. При залоге собственник не меняется. Вы продолжаете жить в квартире, можете делать ремонт, регистрировать родственников и даже продать объект, согласовав это с залогодержателем. Если вам предлагают переоформить право собственности вместо залога, это не залог, и такую сделку нужно остановить.
Регистрация несовершеннолетних сама по себе залогу не мешает. Препятствие возникает, когда ребёнок является собственником доли — например, при использовании материнского капитала с выделением долей детям. Тогда сделка требует согласия органов опеки, и круг кредиторов резко сужается.
Ориентир — до 70% от стоимости объекта по оценке. Точную сумму называет кредитор после оценки. Разбор ситуации и подбор бесплатны, комиссия от 3% оплачивается только после того, как вы получили деньги.
По типу объекта. Квартира, дом, комната, доля в квартире, апартаменты, таунхаус.
Жильё уже в залоге. Речь идёт о смене кредитора: перезалог недвижимости.
Есть долги у приставов или арест. Порядок сделки разобран отдельно: кредит под залог при долгах у судебных приставов.
Подтвердить доход нечем. Решение принимается по объекту: залог без подтверждения дохода.
Сколько стоит наша работа. Комиссия, что в неё входит и когда она платится — на странице стоимость услуг кредитного брокера. Как выглядят реальные сделки — в разделе наши сделки.
[c24_aktualno]
Правовая информация. ООО «Кредит Консалтинг» не является кредитной организацией и не выдаёт кредиты или займы; оказывает услуги финансового консультирования и подбора программ (ОКВЭД 66.19). Решение о выдаче, сумме, ставке и сроке принимает банк, кредитный кооператив, микрокредитная компания или частный инвестор. Указанные параметры являются ориентировочными и не являются публичной офертой (ст. 435, 437 ГК РФ). Кредит или заём под залог недвижимости связан с риском утраты заложенного имущества: при длительном неисполнении обязательств кредитор вправе обратить взыскание на предмет залога в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Исполнительский иммунитет единственного жилья, предусмотренный абзацем вторым части 1 статьи 446 ГПК РФ, не распространяется на имущество, являющееся предметом ипотеки. Материалы страницы носят информационный характер и не являются юридической консультацией по конкретному делу. ИНН 7723776013 · ОГРН 1107746891339 · Москва, ул. Кировоградская, 22Г.