Прописка в заложенной квартире и согласие супруга: что требует закон, а что только договор
В законе об ипотеке нет ни одной нормы о прописке. Зато есть норма о согласии супруга, и её нарушение делает сделку оспоримой целый год.
Два вопроса, вокруг которых в интернете больше всего уверенных, но неверных утверждений. Начнём с факта, который переворачивает половину написанного по теме.
В законе об ипотеке нет ни одной нормы о прописке
Мы проверили текст закона целиком: четырнадцать глав, семьдесят девять статей. Слова «регистрация по месту жительства», «прописка», «регистрационный учёт» не встречаются в нём ни разу. Слово «регистрация» есть, но только в значении государственной регистрации самой ипотеки, а это совсем другой институт.
Значит, искать в законе об ипотеке разрешение или запрет прописывать кого-либо бессмысленно. Его там нет. Регистрация по месту жительства регулируется другими актами: Законом Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 и Правилами регистрации, утверждёнными постановлением Правительства от 17.07.1995 № 713.
Как устроена регистрация по месту жительства
- Гражданин, изменивший место жительства, обязан обратиться за регистрацией не позднее семи дней со дня прибытия.
- Орган регистрационного учёта регистрирует не позднее трёх дней со дня предъявления документов, а если документ-основание не предъявлен и сведения запрашиваются межведомственно, не позднее восьми рабочих дней.
- Среди документов есть тот, который в жилищном законодательстве называется основанием для вселения. Через него и выражается воля собственника: отдельной «справки о согласии» закон не предусматривает.
Детей регистрируют независимо от чьего-либо согласия
Это отдельная и очень важная норма. Местом жительства детей до четырнадцати лет признаётся место жительства их родителей, усыновителей или опекунов. Это пункт 2 статьи 20 Гражданского кодекса.
А Правила регистрации прямо устанавливают: регистрация несовершеннолетних детей по месту жительства законных представителей производится независимо от согласия нанимателя, наймодателя, всех совместно проживающих лиц и собственников жилого помещения.
Банка в этом перечне нет вообще. Ребёнок регистрируется к родителю, и залог этому не препятствие.
Может ли кредитор запретить регистрацию договором
Здесь начинается юридически интересная территория, и мы обозначим её честно, без выдачи желаемого за установленное.
Но есть нюанс, о котором стоит знать. Статья 29 говорит о ничтожности условий договора об ипотеке. Запрет же обычно живёт в кредитном договоре и сформулирован как обязательство заёмщика. Нарушение такого обязательства кредитор трактует не как повод оспорить регистрацию, а как основание потребовать досрочного возврата долга.
Практики высших судов, где условие о запрете регистрации прямо признано ничтожным, мы не нашли. Поэтому наша позиция такая: право пользования у вас есть и оно защищено законом, но конфликт с кредитором из-за регистрации посторонних людей может обернуться требованием вернуть всю сумму. Прежде чем действовать, откройте договор и прочитайте раздел об обязанностях заёмщика.
Что будет с прописанными при взыскании: важный нюанс
Обычно на этот вопрос отвечают одинаково: при обращении взыскания право пользования прекращается у всех. Это верно, но только для одного типа кредитов, и вот тут кроется различие, которое почти нигде не проговаривают.
Прочитайте условие ещё раз. Норма привязана к целевому характеру финансирования. Если квартира куплена в ипотеку, всё именно так, как обычно пишут.
А если вы заложили уже имеющуюся квартиру и взяли деньги на любые цели, то есть оформили обычный кредит под залог квартиры, условие пункта 1 статьи 78 не выполняется. Автоматического прекращения права пользования по этой норме нет, и вопрос решается по другому пути: через пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса и статью 35 Жилищного кодекса, то есть через суд.
Это не означает, что жильё нельзя потерять. Означает другое: правовой механизм иной, и он длиннее. Различие полезно знать и вам, и покупателю такого объекта.
Про аренду отдельно
Пункт 3 статьи 78 говорит: договор найма или аренды, заключённый до возникновения ипотеки либо с согласия залогодержателя после её возникновения, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Ключевое здесь «с согласия»: договор, заключённый в обход кредитора, такой защиты не получает.
Как снимают с учёта после реализации
Автоматически регистрация не аннулируется. Новый собственник обращается в суд с требованием признать прежних жильцов утратившими право пользования и выселить их, и уже с решением суда идёт в органы регистрационного учёта. Основание для снятия предусмотрено Правилами регистрации.
Согласие супруга: когда нужно и что будет без него
Второй большой блок. Здесь нормы есть, и они однозначны.
Закон об ипотеке подтверждает это со своей стороны: по пункту 1 статьи 7 на имущество в общей совместной собственности ипотека может быть установлена при наличии согласия всех собственников. Там сказано «в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное», и вот это «иное» как раз Семейный кодекс: для супругов простой письменной формы мало, требуется нотариальная.
Что будет, если согласия не было
Сделка не становится недействительной автоматически. Она оспорима: супруг, чьё согласие не получено, вправе требовать признания её недействительной в суде в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса.
Отсылка к статье 173.1 появилась в Семейном кодексе с 1 сентября 2022 года. Единой судебной практики по тому, нужно ли теперь доказывать, что вторая сторона знала об отсутствии согласия, пока не сложилось. Для практических целей это значит одно: не полагайтесь на процессуальные тонкости, оформляйте согласие.
Когда согласие не нужно
Согласие не требуется
- Имущество принадлежало супругу до брака либо получено в дар, по наследству или иной безвозмездной сделке. Это личная собственность по статье 36 Семейного кодекса.
- Брачным договором установлен раздельный режим на это имущество.
- Супруг сам участвует в сделке как созаёмщик или залогодатель и подписывает договор.
- Закладывается доля в праве общей долевой собственности: по пункту 2 статьи 7 закона об ипотеке участник долевой собственности вправе заложить свою долю без согласия других собственников. На практике кредиторы берут не любую долю, требования к ней описаны на странице кредит под залог доли в квартире.
Требует внимания
- Брачный договор есть, но кредитор о нём не уведомлён. По статье 46 Семейного кодекса супруг обязан уведомлять кредитора о заключении, изменении или расторжении брачного договора, а при невыполнении этой обязанности отвечает по обязательствам независимо от содержания договора. Проще говоря, для кредитора такого договора как будто не существует.
- Бывший супруг после развода. Нотариальное согласие по Семейному кодексу здесь уже не требуется, отношения регулируются пунктом 3 статьи 253 Гражданского кодекса. Но если имущество не разделено, спор возможен, и обычно он упирается в добросовестность второй стороны.
По бывшим супругам полезно знать позицию Конституционного суда, выраженную в постановлении от 13 июля 2021 года № 35-П: жильё не может быть истребовано у добросовестного возмездного приобретателя, полагавшегося на данные реестра, по иску бывшего супруга, который сам не принял разумных и своевременных мер по контролю за общим имуществом. Риск возложен на того, кто бездействовал.
Что делать практически
- Хотите зарегистрировать ребёнка: делайте, согласие кредитора для этого не требуется по закону.
- Хотите зарегистрировать супруга или родителей: сначала прочитайте кредитный договор. Если запрета нет, вопрос закрыт. Если есть, лучше согласовать, чем спорить.
- Закладываете квартиру, приобретённую в браке: заранее запишитесь к нотариусу за согласием супруга. Без него сделку просто не зарегистрируют, а если зарегистрируют, она останется оспоримой целый год.
- Квартира куплена до брака или получена в наследство: возьмите с собой документ, подтверждающий это. Он снимает вопрос о согласии.
Частые вопросы
В законе об ипотеке нет ни одной нормы о регистрации по месту жительства, поэтому по закону такого требования не существует. Ограничение может быть записано в вашем кредитном договоре как обязательство заёмщика. Откройте договор и посмотрите раздел об обязанностях: ответ там, а не в законе.
Да. Местом жительства детей до четырнадцати лет признаётся место жительства родителей, это пункт 2 статьи 20 Гражданского кодекса. Правила регистрации прямо устанавливают, что регистрация несовершеннолетних по месту жительства законных представителей производится независимо от согласия собственников и иных лиц. Залогодержатель в этом перечне не упомянут.
Зависит от того, каким был кредит. Статья 78 закона об ипотеке прекращает право пользования у всех проживающих, но только если жильё было заложено под кредит на приобретение, строительство, капитальный ремонт жилья или на погашение ранее выданного жилищного кредита. Если вы закладывали имеющуюся квартиру и брали деньги на любые цели, эта норма не применяется, и вопрос решается через суд по общим правилам.
Да, если квартира в общей совместной собственности супругов. Пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса требует нотариально удостоверенного согласия на сделки с имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации. Пункт 1 статьи 7 закона об ипотеке со своей стороны требует согласия всех собственников при залоге совместного имущества.
Сделка будет оспоримой. Супруг, чьё согласие не получено, вправе требовать признания её недействительной в суде в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке. Год отсчитывается не от даты сделки, а от момента, когда стало известно.
Нотариальное согласие по Семейному кодексу после развода уже не требуется, применяется пункт 3 статьи 253 Гражданского кодекса. Однако спор возможен, если имущество не разделено. Конституционный суд в постановлении от 13 июля 2021 года указал, что жильё не может быть истребовано у добросовестного приобретателя по иску бывшего супруга, который сам не принял своевременных мер по контролю над общим имуществом.
Да. Пункт 2 статьи 7 закона об ипотеке прямо говорит: участник общей долевой собственности может заложить свою долю без согласия других собственников. Это отличается от совместной собственности, где согласие требуется. Но на практике кредиторы берут в залог только крупные и ликвидные доли.
Что почитать дальше
Кредит под залог доли
Какие доли берут в залог, почему процент от стоимости ниже и что смотрит кредитор.
Продажа заложенной квартиры
Право продать самому по рыночной цене вместо торгов и как устроены расчёты через аккредитив.
Посчитать сумму по объекту
Сколько дадут под вашу квартиру, дом, участок или долю и во что обойдутся деньги.
Разберём вашу ситуацию
Если непонятно, нужно ли согласие, кто должен его давать и как оформить сделку без рисков, опишите ситуацию. Разбор бесплатный, предоплаты нет.
Бесплатно разберём вашу ситуацию
Перезвоним в течение нескольких минут в рабочее время.
[c24_aktualno note=»Законодательство и практика меняются; перед сделкой уточняйте актуальные требования у нотариуса и вашего кредитора.»]
Правовая информация. Материал носит информационный характер, не является юридической или налоговой консультацией и не является публичной офертой (ст. 435, 437 ГК РФ). Приведённые нормы действуют в редакциях на дату публикации: Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1, Правила регистрации, утверждённые постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Для оценки конкретной ситуации обращайтесь к профильному специалисту. ООО «Кредит Консалтинг» не является кредитной организацией и не выдаёт кредиты или займы; оказывает услуги финансового консультирования и подбора программ (ОКВЭД 66.19). ИНН 7723776013 · ОГРН 1107746891339.