Налоги при кредите под залог недвижимости: что платить, а что нет

Три вопроса, которые задают чаще всего: нужно ли платить налог с полученных под залог денег, дадут ли вычет по процентам и не насчитает ли налоговая что-нибудь сверху, если заём выдал частный инвестор. Отвечаем по порядку, с опорой на конкретные статьи Налогового кодекса.

Полученные деньги не являются доходом

Начнём с главного и самого простого. Сумма кредита или займа, которую вы получили под залог недвижимости, налогом не облагается.

Практический вывод: декларацию 3-НДФЛ по факту получения денег под залог подавать не нужно, налог платить не с чего.

Материальная выгода: где она возникает, а где нет

Вот здесь начинается интересное. Есть такой вид дохода, как материальная выгода от экономии на процентах. Он появляется, когда вы взяли деньги дешевле определённого порога, и облагается по повышенной ставке.

Ключевой вывод для займов у частного инвестора

Прочитайте выделенное в норме ещё раз: от организаций или индивидуальных предпринимателей. Круг заимодавцев в этой статье ограничен.

Если деньги под залог вам дал обычный человек, физическое лицо без статуса индивидуального предпринимателя, материальная выгода по статье 212 не возникает вовсе. Даже если заём беспроцентный или ставка заметно ниже рыночной.

Это практически важно, потому что вокруг займов у частных инвесторов ходит устойчивый миф про «налоговая насчитает тридцать пять процентов». По займу от физического лица не насчитает: норма к нему не применяется.

Где выгода действительно возникает

Порог считается от двух третей минимального значения ключевой ставки Центрального банка. С 2025 года сравниваются два значения ставки, на дату заключения договора и на дату получения дохода, и берётся меньшее. Ставка налога на материальную выгоду составляет тридцать пять процентов по пункту 2 статьи 224 Налогового кодекса, и в общую прогрессивную шкалу этот доход не входит.

Конкретное значение порога мы здесь не приводим намеренно: ключевая ставка меняется, и любая цифра в статье быстро устареет. Актуальное значение смотрите на сайте Центрального банка.

Вычет по процентам: почему его нет при залоге имеющегося жилья

Второй частый вопрос: можно ли вернуть тринадцать процентов с уплаченных процентов, если взял кредит под залог своей квартиры. Ответ отрицательный, и он следует прямо из текста нормы.

Значение имеет не наличие залога, а цель, зафиксированная в договоре. Кредит под залог имеющейся недвижимости обычно нецелевой: деньги можно потратить на что угодно. Раз в договоре нет цели «приобретение или строительство конкретного жилья», основания для вычета по процентам не возникает.

Отдельно отметим ограничение из пункта 8 статьи 220: вычет по процентам предоставляется только в отношении одного объекта недвижимости. Использовали один раз, второй раз не дадут.

А если на эти деньги куплена другая квартира

Ситуация встречается часто: человек закладывает имеющееся жильё, а на полученные деньги покупает новое. Здесь важно различать два вычета.

• Вычет на покупку в пределах двух миллионов рублей вы получить сможете, потому что он привязан к факту приобретения жилья, а не к источнику денег.
• Вычет по процентам в пределах трёх миллионов рублей, скорее всего, нет, потому что кредит нецелевой. Прямого разъяснения именно по этой ситуации мы не нашли, а текст нормы читается однозначно.

Лимиты вычетов, которые действуют сейчас

• Покупка жилья: расходы не более двух миллионов рублей, к возврату до двухсот шестидесяти тысяч.
• Проценты по целевому жилищному кредиту: не более трёх миллионов рублей, к возврату до трёхсот девяноста тысяч, и только по одному объекту.
• Продажа жилья и участков: вычет до одного миллиона рублей, либо вместо него уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы на приобретение.
• Продажа иной недвижимости: вычет до двухсот пятидесяти тысяч рублей.

Налог при продаже: залог на срок владения не влияет

Распространённое заблуждение: будто срок владения начинает считаться заново после снятия обременения. Это не так.

Минимальный предельный срок владения по статье 217.1 Налогового кодекса составляет пять лет, а в ряде случаев три года: если жильё получено по наследству или в дар от близкого родственника, приватизировано, получено по договору пожизненного содержания с иждивением, либо является единственным жильём. Срок считается с даты государственной регистрации права собственности, а для новостроек по договору долевого участия с даты полной оплаты.

Залог это ограничение распоряжения, а не момент возникновения права собственности. Ни его появление, ни его снятие срок владения не обнуляют.

Ставки при продаже

Для доходов от продажи имущества действует своя шкала, не та пятиступенчатая, о которой обычно пишут. По пункту 1.1 статьи 224 Налогового кодекса это тринадцать процентов, если сумма соответствующих налоговых баз за год не превышает двух миллионов четырёхсот тысяч рублей, и триста двенадцать тысяч рублей плюс пятнадцать процентов с суммы превышения. Ставки восемнадцать, двадцать и двадцать два процента к доходу физического лица от продажи недвижимости не применяются.

Ещё одно правило, о котором забывают: если цена в договоре ниже семидесяти процентов кадастровой стоимости, доходом признаётся кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент ноль целых семь десятых.

Можно ли учесть уплаченные проценты в расходах при продаже

Здесь ситуация неоднозначная, и мы скажем об этом прямо. Отдельной нормы в Налоговом кодексе нет, а разъяснения ведомств за последние годы противоречат друг другу: были письма и о том, что проценты в расходы не входят, и о том, что расходы на приобретение можно увеличить на проценты по ипотечному кредиту.

При этом во всех разъяснениях, допускающих учёт процентов, речь идёт о целевом кредите на приобретение именно продаваемого объекта. Проценты по нецелевому кредиту, взятому под залог этой же квартиры, в расходы не идут: связи с приобретением нет.

Что ещё стоит знать

• Налог на имущество платит собственник. По статье 400 Налогового кодекса плательщиками признаются лица, обладающие правом собственности. Залог право собственности не передаёт, поэтому налог остаётся на вас, а не на кредиторе. Обременение на расчёт налога и на льготы не влияет.
• Проценты, которые вы платите частному инвестору, это его доход. Он декларирует их сам. Вы при этом налоговым агентом не являетесь: к налоговым агентам статья 226 Налогового кодекса относит организации, индивидуальных предпринимателей, нотариусов и адвокатов, но не обычных граждан.
• Если долг простили. Освобождение от налога по пункту 62.1 статьи 217 действует при списании задолженности, признанной безнадёжной, и при условии, что вы не взаимозависимы с кредитором и не состоите с ним в трудовых отношениях. Добровольное прощение долга под это освобождение не подпадает и образует облагаемый доход.

Коротко

• Полученные под залог деньги налогом не облагаются, декларация не нужна.
• Заём у частного инвестора-физлица материальной выгоды не создаёт: норма о ней действует только для займов от организаций и индивидуальных предпринимателей.
• Вычет по процентам по нецелевому кредиту под залог имеющегося жилья не положен, потому что вычет привязан к цели, а не к залогу.
• Залог не влияет на срок владения при продаже.
• Налог на имущество продолжает платить собственник.