Главная / Кредит под залог / Перезалог / Ипотечная квартира
Перезалог ипотечной квартиры
Квартира в ипотеке, платёж стал тяжёлым или нужны деньги сверх остатка долга. Разберём, что именно в вашем случае возможно: сменить банк, снизить платёж или получить на руки разницу между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке.
- Ипотека гасится новым кредитором
- До 70% от стоимости квартиры
- Деньги сверх остатка долга — на любые цели
Разберём вашу ситуацию
Бесплатно расскажем, возможно ли сделать перезалог.
Рефинансирование ипотеки и перезалог это не одно и то же
Их постоянно путают, а разница определяет, получите вы деньги на руки или нет.
Рефинансирование ипотеки. Обычная банковская программа: новый банк гасит вашу ипотеку и выдаёт ипотечный кредит на ту же сумму по другой ставке. Платёж снижается, но денег на руки вы не получаете — сумма нового кредита равна остатку старого долга. Целевое назначение сохраняется.
Перезалог квартиры. Здесь сумма считается не от вашего долга, а от стоимости квартиры: до 70% от неё. Из этой суммы гасится остаток ипотеки, а разница выдаётся вам и расходуется на любые цели. Кредит нецелевой.
Когда что выбирать. Нужно только снизить платёж и вы проходите по банковским требованиям — обычно достаточно рефинансирования ипотеки. Нужны деньги сверх долга, или банки по ипотечным программам отказывают — работает перезалог.
Считается это так. Возьмите примерную стоимость квартиры, умножьте на 0,7 и вычтите остаток по ипотеке. Получившаяся сумма и есть то, что теоретически может выйти на руки. Если она близка к нулю, перезалог смысла не имеет.
Чтобы не считать вручную, откройте калькулятор кредита под залог: он берёт за основу стоимость квартиры, а не остаток по ипотеке, и показывает, сколько выйдет на руки сверх погашения долга.
Нужно ли согласие вашего банка
Для полного погашения ипотеки — нет. Досрочно погасить ипотеку вы вправе, согласие банка на это не требуется. Именно так и работает перезалог с полной заменой залогодержателя: ипотека закрывается, обременение в пользу старого банка снимается, регистрируется новое.
Для второго залога поверх ипотеки — да, и обычно его не дают. Последующий залог допускается, только если он не запрещён действующим договором, а ипотечные договоры почти всегда его запрещают. Поэтому по ипотечным квартирам практически всегда идёт полная замена кредитора, а не второй залог. Точный ответ виден в вашем договоре.
Что смотрим в договоре. Есть ли мораторий на досрочное погашение, предусмотрен ли штраф, оформлена ли закладная и у кого она находится сейчас. Закладную ипотечные банки нередко передают другому кредитору, и на момент сделки залогодержателем может оказаться не тот банк, с которым вы подписывали договор.
Две ситуации, в которых перезалог ипотечной квартиры не пройдёт
Говорим об этом сразу, чтобы вы не тратили время на оценку и заявки.
Материнский капитал с выделением долей детям. Если при покупке квартиры использован материнский капитал и детям выделены доли, распоряжение таким имуществом требует согласия органов опеки. Наши партнёры такие объекты не берут. Это не наша осторожность, а позиция кредиторов: риск последующего оспаривания сделки слишком высок.
Несовершеннолетние среди собственников. То же основание. Даже если доли детям выделены не из материнского капитала, а по другой причине, сделка требует согласия опеки и кредиторами не рассматривается.
Также не подойдут: квартиры в двухэтажных барачных домах, квартиры в небольших городах и поселках городского типа. Объект должен находиться в городе с населением от 300 тысяч человек — от этого напрямую зависит, возьмёт ли его кредитор.
Отдельно про просрочку по ипотеке. Пока нет решения суда, разговор имеет смысл: меняется набор доступных кредиторов и цена денег. Если решение суда уже есть и начато исполнительное производство, случаи бывают разные, смотрим индивидуально по документам.
Про единственное жильё нужно сказать прямо
Существует распространённое заблуждение, что единственное жильё нельзя потерять ни при каких условиях. Это верно для обычных долгов, но не для заложенного имущества: на квартиру, находящуюся в залоге, взыскание может быть обращено даже если она является для вас единственным жильём. Такой порядок установлен Гражданским процессуальным кодексом и законом об ипотеке. Ваша квартира уже в ипотеке, то есть уже находится в залоге, и перезалог этого факта не меняет — он меняет только кредитора и условия. Мы считаем важным, чтобы вы понимали это до сделки, а не после. Именно поэтому перезалог имеет смысл делать тогда, когда платёж ещё посильный, а не когда просрочка уже накопилась.
Что понадобится
Паспорт, СНИЛС, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы на квартиру.
Действующий ипотечный договор и справка от банка об остатке задолженности на текущую дату.
Гражданство Российской Федерации, возраст от 18 до 75 лет на момент погашения кредита. Для возрастных заёмщиков многие организации просят молодого созаёмщика.
Полный список формируется индивидуально: он зависит от банка, от того, оформлена ли закладная, и от состава собственников.
Общая механика сделки, порядок расчётов с текущим банком, три канала финансирования со ставками и состав расходов описаны на странице перезалога недвижимости.
Разберём вашу ситуацию бесплатно
Посмотрим, разрешён ли по вашему договору последующий залог, есть ли мораторий и штраф за досрочное погашение, у кого сейчас закладная, и сколько реально может выйти на руки после погашения ипотеки. Без обязательств и без предоплаты.
Разберём вашу ситуацию
Бесплатно расскажем, возможно ли сделать перезалог.
Частые вопросы
Да. Чаще всего это полная замена кредитора: новый кредитор гасит остаток ипотеки, обременение в пользу старого банка снимается, регистрируется новое. Второй залог поверх ипотеки обычно невозможен, потому что ипотечные договоры почти всегда запрещают последующий залог.
Для досрочного полного погашения ипотеки согласие банка не требуется — это ваше право. Согласие нужно было бы для второго залога поверх действующей ипотеки, но такой вариант ипотечные договоры, как правило, запрещают.
Да, в этом и отличие перезалога от рефинансирования ипотеки. Сумма считается от стоимости квартиры, до 70% от неё. Из этой суммы гасится остаток ипотеки, а разница выдаётся вам на любые цели. Чем меньше остаток долга относительно стоимости квартиры, тем больше выйдет на руки.
Да. Право собственности сохраняется за вами, меняется только залогодержатель: запись об обременении в Росреестре переоформляется на нового кредитора и снимается после погашения долга.
Если материнский капитал использован и детям выделены доли, наши партнёры такие объекты не рассматривают: распоряжение имуществом с долями несовершеннолетних требует согласия органов опеки, и риск оспаривания сделки для кредитора слишком высок.
На заложенную квартиру взыскание может быть обращено, даже если она является единственным жильём: правило о защите единственного жилья на предмет залога не распространяется. При этом ваша квартира уже находится в ипотеке, то есть уже в залоге, и перезалог меняет кредитора и условия, а не сам факт залога. Поэтому его разумно делать пока платёж ещё посильный.
При рефинансировании ипотеки новый банк выдаёт ипотечный кредит на сумму, равную остатку вашего долга: платёж снижается, но денег на руки нет, назначение остаётся целевым. При перезалоге сумма считается от стоимости квартиры, кредит нецелевой, и разница между новой суммой и остатком долга выдаётся вам.
Пока нет решения суда, разговор имеет смысл почти всегда: меняется набор доступных кредиторов и цена денег. Если решение суда уже есть и начато исполнительное производство, случаи бывают разные и мы смотрим индивидуально по документам.
Квартира не в ипотеке и не в залоге. Тогда вам нужен первый залог: кредит под залог квартиры.
В залоге не квартира, а другой объект. Общая страница перезалога недвижимости с механикой сделки, каналами финансирования и расходами.
Кроме ипотеки есть кредиты и карты. Тогда стоит посмотреть объединение кредитов в один под залог.
[c24_aktualno]
Правовая информация. ООО «Кредит Консалтинг» не является кредитной организацией и не выдаёт кредиты или займы; оказывает услуги финансового консультирования и подбора программ (ОКВЭД 66.19). Решение о выдаче, сумме, ставке и сроке принимает банк, кредитный кооператив, микрокредитная компания или частный инвестор. Указанные суммы и доли от стоимости объекта являются ориентировочными, зависят от объекта залога, кредитной истории и показателя долговой нагрузки заёмщика, и не являются публичной офертой (ст. 435, 437 ГК РФ). Кредит или заём под залог недвижимости связан с риском утраты заложенного имущества: при длительном неисполнении обязательств кредитор вправе обратить взыскание на предмет залога в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». ИНН 7723776013 · ОГРН 1107746891339 · Москва, ул. Кировоградская, 22Г.