Главная / Кредит под залог / Перезалог
Перезалог недвижимости
Ваш объект уже в залоге — у банка, частного инвестора, МКК или кооператива. Перезалог меняет залогодержателя: новый кредитор гасит ваш текущий долг, условия становятся другими, а разница выдаётся вам на любые цели.
- Ставка в банке от 17% годовых
- До 70% от стоимости объекта
- Сделка дистанционно по всей России
- Комиссия только по факту выдачи
Разберём вашу ситуацию
Бесплатно расскажем, возможно ли сделать перезалог.
Два разных пути, и выбор зависит от вашего договора
Слово «перезалог» на практике означает две разные сделки. Какая доступна именно вам, определяет действующий договор залога.
Путь первый: последующий залог. Статья 342 Гражданского кодекса допускает передачу уже заложенного имущества в залог повторно, если это не запрещено предшествующим договором. Для недвижимости то же правило закреплено в статье 43 закона об ипотеке (102-ФЗ). Первый залог сохраняется, поверх него встаёт второй, требования кредиторов удовлетворяются по очереди. Круг кредиторов здесь узкий, условия обычно хуже.
Путь второй: перекредитование со снятием обременения. Новый кредитор полностью гасит долг перед текущим, запись о залоге в пользу старого кредитора погашается, регистрируется новая. Так делают чаще, и условия здесь лучше.
Развилка. Если в вашем договоре последующий залог запрещён — а это частое условие — первый путь закрыт, и остаётся только перекредитование.
Что мы смотрим в договоре. Разрешён ли последующий залог, есть ли мораторий на досрочное погашение, предусмотрен ли штраф за досрочный выход, и какова точная сумма для полного погашения на сегодня.
Как проходит расчёт со старым кредитором
Между погашением старого долга и регистрацией нового обременения проходит время, и формально в этот момент объект свободен. Этого разрыва боятся больше всего. У нас на него две рабочие схемы.
Прямое рефинансирование
Часть банков-партнёров закрывает долг сама: банк напрямую выплачивает остаток задолженности вашему текущему кредитору. Вы в расчётах не участвуете, деньги через ваши руки не проходят.
Транзитный инвестор
Когда прямое рефинансирование недоступно, мы привлекаем транзитного инвестора. Он закрывает ваш долг после того, как новый кредитный договор уже подписан. Сначала подписанный договор с новым кредитором, и только потом гашение старого — именно это и снимает разрыв.
Переоформление залога
Старый кредитор подтверждает закрытие долга, обременение в его пользу снимается, одновременно регистрируется залог в пользу нового кредитора.
Выдача разницы
Если новая сумма больше остатка долга, разница выдаётся вам и расходуется на любые цели.
Три канала финансирования и их реальная цена
Ставка зависит не от нашего желания, а от того, кто готов взять ваш объект и вашу ситуацию. Показываем честно все три варианта.
Банк — от 17% годовых
Основной и самый дешёвый вариант. Нужна хорошая кредитная история и проходной показатель долговой нагрузки. Работаем с более чем 50 банками-партнёрами — список с номерами лицензий Банка России открыт.
МКК или кооператив — от 28,9% годовых
Срок до 15 лет. Вариант, когда банк отказал, но ситуация поправима.
Частный инвестор — до 4% в месяц
Это около 48% годовых, и мы называем это прямо. Сложные случаи: залог доли, испорченная история, срочность. Разумен как мост, а не на годы.
Про ставки частных инвесторов скажем прямо. Они называются в процентах за месяц, и это принципиально меняет картину: 4% в месяц это примерно 48% годовых, то есть почти втрое дороже банковских 17%. Отсюда главный смысл перезалога для тех, кто сейчас у частного инвестора: если через год-два аккуратных выплат объект и кредитная история уже проходят по банковским требованиям, переход в банк снижает платёж кардинально. Дорогие деньги оправданы как мост. Пользоваться ими годами не следует.
Сколько получится взять
Сумма считается от рыночной стоимости объекта, а не от размера вашего долга. Кредитор берёт до 70% от стоимости, из этой суммы гасится текущий долг, разница выдаётся вам.
Оцените за минуту. Возьмите 70% от рыночной стоимости объекта и вычтите остаток долга. Разница внушительная — перезалог почти наверняка возможен. Разницы почти нет — напишите всё равно, но рассчитывайте скорее на другие варианты.
Главное условие. Остаток долга должен быть небольшим по сравнению со стоимостью объекта. Если долг съедает почти весь доступный лимит, сделка не имеет смысла ни для вас, ни для кредитора.
Рассчитать примерные цифры можно самостоятельно: калькулятор кредита под залог считает от стоимости объекта, а не от размера текущего долга, и показывает, сколько останется на руки сверх погашения старого кредита.
Под какие объекты делаем
Квартира, дом, апартаменты и в принципе любая ликвидная недвижимость в городе с населением от 300 тысяч человек.
Условие важнее типа объекта: остаток долга должен быть небольшим относительно стоимости. Кредитор даёт до 70% от стоимости, из этой суммы гасится текущий долг, и если долг съедает почти весь лимит, сделка не имеет смысла.
Доля в квартире: рассматриваем только крупные доли — 1/2 в двухкомнатной или трёхкомнатной квартире в новом доме, до 20 км от МКАД.
Не подойдут: квартиры в двухэтажных барачных домах, объекты в небольших городах и поселках городского типа, дома за пределами городов-миллионников и Московской области, участки дешевле 3 млн рублей или дальше 30 км от МКАД, а также объекты с несовершеннолетними собственниками, с материнским капиталом и выделением долей детям либо там, где сделка требует согласия органов опеки.
Расходы по сделке
Перезалог не бесплатен, и именно расходы делают его бессмысленным при небольшой разнице в ставке. Считаем до сделки, а не после.
Услуги транзитного инвестора — от 4% от суммы долга, если применяется эта схема расчёта. Оплачиваются после получения денег в банке.
Наша комиссия — от 3% от суммы, тогда же, после получения денег. Предоплаты нет: если сделка не состоялась, вы нам не платите.
Оценка, нотариус, госпошлина и страхование. Точные суммы мы не публикуем, и вот почему: они каждый раз разные. Стоимость оценки зависит от объекта и от кадастровой стоимости, и у каждой оценочной компании свои расценки. У каждого нотариуса тоже свой тариф. Страховка считается индивидуально: на неё влияют возраст, состояние здоровья, населённый пункт и сам объект залога. Любая цифра «в среднем» здесь вводила бы вас в заблуждение, поэтому мы называем конкретные суммы по вашей сделке до подписания.
Сделку проводим дистанционно, приезжать не нужно
Условия и расходы обсуждаем заранее, чтобы в день сделки не было сюрпризов.
Согласуем всё до подписания
Проценты, ставку, все расходы и сроки называем заранее.
Подписываем дистанционно
Договор подписывается удалённо и закрепляется электронной цифровой подписью.
Получаете деньги у себя
Выдача возможна в банке в вашем городе. В отдельных случаях кредитная организация переводит средства на ваш счёт.
Рассчитываетесь с нами после
Наша комиссия и услуги транзитного инвестора оплачиваются уже после того, как вы получили деньги.
Когда перезалог невыгоден
Разница в ставке мала. Расходы по сделке съедят выгоду.
В договоре мораторий на досрочное погашение. Придётся либо ждать его окончания, либо платить штраф, а штраф часто лишает сделку экономического смысла.
Долг почти закрыт. На последних годах платежи идут в основном в тело долга, рефинансировать уже нечего.
Остаток долга близок к предельной сумме. Самый частый случай отказа, и он виден сразу по расчёту выше.
Есть решение суда и исполнительное производство. Случаи бывают разные, рассматриваем индивидуально по документам.
Риск, о котором надо сказать честно
Закладывается недвижимость. При длительной просрочке кредитор вправе обратить взыскание на объект: по решению суда он выставляется на торги, вырученные средства идут на погашение долга. Порядок установлен Гражданским кодексом и законом об ипотеке. Именно поэтому перезалог обычно и делают — чтобы платёж стал посильным до того, как просрочка накопится. Если вы уже пропускаете платежи по действующему залоговому кредиту, разговор лучше не откладывать: чем раньше, тем больше вариантов.
Требования и как мы работаем
Требования к заёмщику: гражданство РФ, возраст от 18 до 75 лет на момент погашения кредита. Для возрастных заёмщиков многие организации просят молодого созаёмщика — это нормальное требование, а не отказ.
Документы: паспорт, СНИЛС, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы на объект и действующий договор с текущим кредитором. Без последнего нельзя рассчитать сумму досрочного погашения и понять, разрешён ли последующий залог.
Смотрим договор и считаем. Определяем, какой из двух путей ваш, есть ли мораторий и штрафы, и останется ли выгода после расходов.
Подаём туда, где проходит. Не подаём заявки во все банки сразу: веерные заявки портят кредитную историю.
Оценка объекта аккредитованным оценщиком.
Сопровождаем до получения денег: сделка, расчёты со старым кредитором, снятие обременения, регистрация нового залога.
Разберём вашу ситуацию бесплатно
Оставьте телефон. Посмотрим, разрешён ли по вашему договору последующий залог, есть ли мораторий и штрафы, и посчитаем, останется ли выгода после расходов. Без обязательств и без предоплаты: комиссия от 3% оплачивается только после того, как вы получили деньги.
Разберём вашу ситуацию
Бесплатно расскажем, возможно ли сделать перезалог.
Частые вопросы о перезалоге
Перезалог это смена залогодержателя по действующему залоговому кредиту. Новый кредитор гасит ваш долг перед текущим, залог переоформляется на него, а условия по кредиту меняются. Если новая сумма больше остатка долга, разница выдаётся вам.
Да, и путей два. Если действующий договор не запрещает последующий залог, возможен второй залог поверх первого по статье 342 ГК РФ и статье 43 закона 102-ФЗ. Если запрещает, а это частое условие, остаётся перекредитование: новый кредитор гасит долг, обременение переоформляется. Какой путь ваш, видно из договора.
Да. Право собственности сохраняется за вами, меняется только залогодержатель: запись об обременении в Росреестре переоформляется на нового кредитора по 102-ФЗ и снимается после погашения долга.
Нет. ООО «Кредит Консалтинг» это кредитный брокер: мы подбираем кредитора, готовим сделку и сопровождаем её. Деньги выдаёт банк, кооператив, МКК или частный инвестор, и решение по заявке принимает он.
Запись о залоге в пользу старого кредитора погашается после закрытия долга, одновременно регистрируется новая. Разрыв закрывается одной из двух схем: либо новый банк напрямую выплачивает остаток вашему текущему кредитору, либо привлекается транзитный инвестор, который гасит долг уже после подписания нового кредитного договора.
Наша комиссия от 3% от суммы и только после того, как вы получили деньги. Услуги транзитного инвестора, если применяется эта схема, составляют от 4% от суммы долга и оплачиваются тогда же. Отдельно есть расходы на оценку, нотариуса, госпошлину и страхование: они каждый раз разные, и точные суммы по вашей сделке мы называем до подписания. Предоплату мы не берём никогда.
Да, мы работаем по всей России. Условия и расходы обсуждаем заранее, договор подписывается дистанционно и закрепляется электронной цифровой подписью, деньги можно получить в банке в вашем городе, а в отдельных случаях кредитная организация переводит их на ваш счёт. При этом объект должен находиться в городе с населением от 300 тысяч человек.
Сам возраст нет: работаем с заёмщиками от 18 до 75 лет на момент погашения кредита. Но многие организации для возрастных заёмщиков просят молодого созаёмщика. Это стандартное требование, а не отказ.
Зависит от стадии. Пока нет решения суда, разговор имеет смысл почти всегда: меняется только набор доступных кредиторов и цена денег. Если решение суда уже есть, случаи бывают разные и мы смотрим индивидуально по документам.
Рефинансирование это общее понятие: заменить один кредит другим. Перезалог это случай, когда кредит залоговый и вместе с ним меняется залогодержатель. Из-за этого добавляются оценка объекта, снятие и регистрация залога, и сделка идёт дольше беззалоговой.
Квартира в ипотеке. Отдельный случай со своей механикой: перезалог ипотечной квартиры.
Первый залог, объект свободен. Тогда вам нужен кредит под залог недвижимости, а не перезалог.
Несколько беззалоговых кредитов и карт. Это объединение кредитов в один под залог.
Открытые займы в МФО. Смотрите рефинансирование микрозаймов.
[c24_aktualno]
Правовая информация. ООО «Кредит Консалтинг» не является кредитной организацией и не выдаёт кредиты или займы; оказывает услуги финансового консультирования и подбора программ (ОКВЭД 66.19). Решение о выдаче, сумме, ставке и сроке принимает банк, кредитный кооператив, микрокредитная компания или частный инвестор. Указанные ставки, суммы и сроки являются ориентировочными, зависят от объекта залога, кредитной истории и показателя долговой нагрузки заёмщика, и не являются публичной офертой (ст. 435, 437 ГК РФ). Ставка от 17% годовых указана для банковских программ при хорошей кредитной истории и проходном показателе долговой нагрузки. Ставка частного инвестора до 4% в месяц соответствует примерно 48% годовых. Кредит или заём под залог недвижимости связан с риском утраты заложенного имущества: при длительном неисполнении обязательств кредитор вправе обратить взыскание на предмет залога в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». ИНН 7723776013 · ОГРН 1107746891339 · Москва, ул. Кировоградская, 22Г.